Reussir aux USA

En France, l acheteur doit visiter les agences immobilières pour acceder aux petites annonces. L agent immobilier represente l acheteur et n’est pas enclin a negocier a la baisse.

Aux USA, tous les biens en ventes sont disponibles dans une base de donnees, c’est le « MLS » (« Multiple Listing Service »). L agent immobilier (real estate agent) a accès au MLS et donc peut chercher parmi l integralite des biens mis en vente en Floride.

L agent immobilier doit etre detenteur d’une licence delivree par l etat de la Floride pour exercer sa profession dans l etat.

L agent immobilier vous represente durant le processus d’achat immobilier aux USA. La loi « Equal Housing Opportunity » et la loi contre la discrimination obligent l agent immobilier de l acquereur a la transparence envers son client et a la communication de l integralite des informations qu’il detient sur les proprietes selectionnees.

En choisissant floridevillas.com, vous aurez un agent francophone qui vous guidera a travers les particularites de la vente immobilière aux USA et negociera le meilleur prix d’achat possible.

L achat

L acheteur fait une offre d’achat; si le vendeur l accepte, le document de l offre devient le contrat de vente.

Etant donne que l offre d’achat – va devenir le contrat de vente (Contract for Sale & Purchase), elle contient non seulement le prix d’achat, mais egalement toutes les conditions a realiser pour parvenir a la vente:

o Depot ‘de bonne foi’: appele ‘good faith deposit’ ou ‘earnest money’ en anglais, il accompagne l offre d’achat. Ce depot a pour but de montrer qu’on est un acheteur serieux (‘de bonne foi’). Il correspond a environ 1% du prix demande . Dans le cas d’un ‘short sale’ ou saisie bancaire, cet acompte est souvent verse lors de l acceptation de l offre, et non lors de sa soumission.

o Condition d’obtention de pret : dans le cas d’un achat avec financement par une banque americaine, si un pret ne peut pas etre obtenu, la vente peut etre annulee et l acompte recupere.

o Condition d’inspection : droit de faire inspecter la propriete par un « Home Inspector ». Ce dernier va verifier l etat general de la maison (structure, toiture, piscine, electricite, plomberie, climatisation, charpente…) et rediger un rapport d’inspection. L inspection n’est pas une etape obligatoire, mais fortement recommandee. Lors d’un achat en Floride, il est fortement conseille de demander egalement une inspection termite (pour constater la presence ou l absence de termites et/ou de degats causes par les termites ou autres organismes qui detruisent le bois).

o En fonction du rapport d’inspection, le contrat peut prevoir un montant maximum de reparation a effectuer par le vendeur. Cependant, dans le cas d’un ‘short sale’ ou d’une saisie bancaire, le bien est vendu ‘tel quel (‘as-is’) sans prevision pour des reparations. Le contrat prevoit un delai de retraction (‘inspection period’), qui est de 10 jours suite a l acceptation de l offre. L inspection doit se faire pendant cette periode.

o Condition de valeur minimale : afin de proteger l organisme de pret, la banque fera une evaluation de la valeur par expert – ‘property appraisal – afin d’eviter a la banque de financer un bien sur-evalue.

o Reglement de co-propriete : si l achat est effectue dans une co-propriete, l acquereur a un delai de reflexion supplementaire pour lire le règlement de co-propriete et les compte-rendus d’assemblees generales.

Une fois l offre acceptee le delai est d’environ 30-35 jours pour un achat comptant et 40-60 jours pour un achat avec financement aux Etats-Unis.

Les frais d’achat aux USA sont nettement moins eleves qu’en France – moins de 1% pour un achat comptant